양도소득세는 부동산이나 주식 등 자산을 팔아서 이익이 생겼을 때 부과되는 세금입니다.
즉 ‘살 때보다 비싸게 팔아 생긴 차익(양도차익)’에 대해 과세하는 세금입니다.
양도세 자동계산(모의계산) & 계산 방법
양도소득세는 단순히 ‘판매가 – 구입가’로 계산되지 않습니다.
다양한 공제 항목과 세율이 반영되어 세금이 산출됩니다.
기본적인 계산식은 다음과 같습니다.
(양도가액 – 취득가액 – 필요경비 – 장기보유특별공제 – 기본공제) × 세율 = 양도소득세액
양도가액 = 실제로 부동산을 판매한 금액
취득가액 = 구입 당시의 금액과 취득세·등록세 같은 부대비용
필요경비 = 부동산을 유지하거나 팔기 위해 들어간 비용 (중개수수료·법무사비용·리모델링비·설계비 등)
장기보유특별공제 = 부동산을 오래 보유한 경우 적용되는 공제
(보유기간이 3년 이상이면 매년 3%씩, 10년 이상이면 최대 30%까지 공제됩니다.)
기본공제 = 1년에 250만 원을 차감
이렇게 계산된 ‘양도소득금액’에 세율을 곱해 세액이 산출됩니다.
세율은 보유기간, 자산 종류, 주택 수 등에 따라 달라집니다.
예를 들어, 일반적인 부동산의 기본세율은 6%~45%이며, 단기 보유(2년 미만) 부동산은 60~70%까지 올라갑니다.
조정대상지역 내 다주택자는 기본세율에 최대 30%가 추가됩니다.
보유기간이 길수록 세금이 줄고, 단기 거래나 다주택자는 세금이 크게 늘어나는 구조입니다.
양도세 신고기한
양도소득세는 부동산 매도 후 납세자가 직접 신고하고 납부해야 하는 세금입니다.
신고를 하지 않으면 가산세가 부과되므로 기한을 꼭 지켜야 합니다.
신고 기한은 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 신고해야 합니다.
예를 들어 2025년 7월 10일에 매매 잔금을 받았다면, 9월 30일까지 신고를 완료해야 합니다.
양도일은 잔금 청산일 기준이며 등기일이 더 빠른 경우에는 등기일이 양도일로 간주됩니다.
또, 한 해 동안 부동산을 여러 번 양도했다면
다음 해 5월 1일부터 31일까지 확정신고를 해야 합니다.
단, 1건만 거래했고 예정신고를 이미 마쳤다면 확정신고는 생략 가능합니다.
기한을 놓치면, 무신고 가산세(세액의 20%)와 납부불성실 가산세(하루 0.03%)가 부과되므로 주의가 필요합니다.
양도세 비과세 요건
대표적인 비과세요건은 다음과 같습니다.
(1) 1세대 1주택 비과세
1세대가 1주택을 2년 이상 보유한 후 양도한 경우 양도소득세가 면제됩니다.
단, 조정대상지역 내 주택은 거주기간 요건(2년 이상 거주)을 반드시 충족해야 하며,
양도가액이 12억 원을 초과하면 초과분에 대해서는 과세됩니다.
(2) 장기임대주택 비과세
정부에 임대사업자로 등록한 임대주택 중 일정 조건(전용면적 85㎡ 이하, 기준시가 6억 원 이하 등)을 충족한 경우
5년 이상 임대 후 매각하면 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
(3) 농지 교환·분합 비과세
농업 생산성 향상 등을 위해 농지를 교환하거나 분할·합치는 경우, 실질적 이익이 없는 거래로 보아 비과세됩니다.
(4) 재개발·재건축 조합원 입주권 이전 비과세
기존 주택을 철거 후 조합원 자격으로 입주권을 받는 경우에는 단순한 권리변경이므로 과세되지 않습니다.
(5) 이민, 해외이주자 비과세
해외이주로 인해 부득이하게 주택을 처분하는 경우, 일정 요건을 충족하면 비과세가 인정됩니다.
비과세 요건을 충족하기 위해서는 보유기간, 거주기간, 거래금액 등 법에서 정한 조건을 반드시 확인해야 합니다.
양도세 과세 대상
양도소득세는 모든 거래에 부과되는 것은 아니며, 법적으로 정해진 과세 대상이 있습니다.
우선 가장 기본적인 대상은 토지와 건물입니다.
아파트, 주택, 상가, 토지 등 개인이 소유하던 부동산을 팔아 이익이 발생하면 그 차익만큼 양도소득세를 내야 합니다.
단순한 매매뿐 아니라 교환·현물출자·경매 등도 실질적으로 대가가 오가는 유상 거래라면 모두 양도로 봅니다.
두 번째로는 부동산 관련 권리가 과세 대상입니다.
예를 들어 아파트 분양권, 입주권, 전세권, 지상권, 등기된 임차권 등이 여기에 포함됩니다.
이 권리들은 향후 부동산을 취득할 수 있는 잠재적 자산이기 때문입니다.
세 번째는 주식 등 금융자산입니다.
상장법인의 대주주가 보유한 주식의 양도분, 장외거래나 비상장주식 거래의 경우 세금이 부과됩니다.
이외에도 회원권(골프장, 콘도, 헬스클럽 등)이나 파생상품(코스피200 선물·옵션 등)도 과세 대상이 될 수 있습니다.
핵심은 유상 거래(대가를 받고 넘기는 행위)인지의 여부입니다.
돈을 받지 않고 단순히 소유권만 옮긴다면 양도세 대상이 아닙니다.
이 원리를 알면 부동산 거래 시 어떤 세금이 발생할지 훨씬 명확히 판단할 수 있습니다.
